金融街有多少土地

1、金融街F3地块(金祺大厦,100%权益)

项目由公司负责开发,公司享有100%的权益项目位于北京市西城区金融街中心区F3地块,东至太平桥大街、西至锦什坊街、南至F4地块、北至武定侯街。项目占地面积1万平方米,规划建筑面积9.87万平方米,容积率9.9。项目为甲级写字楼,于2007年6月开工,已于2008年12月15日顺利交付中国光大银行股份有限公司,项目于2008年结转。项目预计总投资10.8亿元,项目带来销售收入23亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润5.59亿元,给公司带来净利润5.59亿元。

2、金融街A5地块(100%权益)

项目由金融街(北京)置业有限公司负责开发,公司享有100%的权益。项目为公司2006年3月从北京金融街建设开发有限责任公司收购而来,收购价6.89亿元。项目位于北京市西城区金融街北区A5地块,东至金融大街、西至A6地块、南至武定侯街、北至A4地块。项目占地面积1.38万平方米,规划建筑面积9万平方米,容积率6.5。项目于2007年5月开工,预计投资总额12.83亿元,已于2008年12月招租开业。项目名称金融街中心,作为5A级写字楼全部出租。以8元/平方米/天租金计算,参照2007年年报披露的出租物业70%毛利率水平,按经营年限38年计算,假设业务收入涨幅与贴现率相同,预计上述出租物业按净利润贴现法增加公司权益22.92亿元。

3、金融街E1、E2、E6、E6A地块项目(100%权益)

项目由公司负责开发,公司享有100%的权益。上述四项目均位于北京市西城区金融街北区,其中E1项目占地面积1.4万平方米,规划建筑面积1.9万平方米;E2项目0.9万平方米,规划建筑面积2.42万平方米;E6项目占地面积0.75万平方米,E6A项目占地面积0.71万平方米,E6、E6A规划建筑面积12.17万平方米。上述项目尚未列入2008年公司建设规划。假设上述地块上建筑全部出租,以8元/平方米/天租金计算,以2007年年报披露的出租物业70%毛利率为基准,按经营年限38年计算,假设业务收入涨幅与贴现率相同,预计上述出租物业按净利润贴现法增加公司权益41.99亿元。鉴于项目开竣工时间尚未确定,因此未纳入公司2008-2010年盈利预测。

4、北京光电设备厂地块(100%权益)摇钱术智能财经终端

项目位于北京市西城区月坛南街3号,建筑面积0.85万平方米,其中写字楼0.25万平米,商业面积0.6万平方米。项目通过协议取得,以销售均价2.6万元/平方米计算,假设项目全部销售,预计项目带来销售收入1.99亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润0.24亿元,给公司带来净利润0.24亿元。鉴于项目开竣工时间尚未确定,因此未纳入公司2008-2010年盈利预测。

5、北京大屯项目(100%权益)

项目由公司负责开发,公司享有100%的权益。项目位于北京市朝阳区大屯路224号,公司于2007年12月通过招标方式以8.35亿元获得,楼面地价1.02万元/平方米。项目土地用地性质为居住、公建,占地面积2.6万平方米,其中建设用地2.06万平方米,规划建筑面积为6.06万平方米。项目计划2008年开工,2009年10月竣工。由于楼面地价较高,项目盈利能力一般,如项目全部销售,以销售均价1.7万元/平方米计算,预计项目带来销售收入12.47亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润0.22亿元,给公司带来净利润0.22亿元。

6、北京德胜H地块(100%权益)

项目由公司子公司金融街(北京)置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。项目为公司从北京德胜投资有限责任公司以3.01亿元收购而来。项目位于北京德外大街东侧,德胜门向北约500米处。项目用途为写字楼、公寓,占地面积1.2万平方米,建筑面积8.33万平方米,容积率5.01。项目于2007年7月开工,预计2009年6月底前竣工。项目预计总投资7亿元,以销售均价2.2元/平方米计算,如项目全部销售,预计项目带来销售收入16.49亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润4.26亿元,给公司带来净利润4.26亿元。

7、北京后沙峪项目(100%权益)

项目由公司全资子公司北京盟科置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。项目由公司以2800万元收购北京盟科置业有限公司获得,股权收购时项目包括43亩在建工程(30栋别墅的地基),217亩土地约有165户住户未拆迁,另有一个鱼塘和一个苗圃。项目位于北京市顺义区后沙峪镇西白辛庄榆阳路5号,东至沙峪南路,南至嘉浩别墅,西北至西白辛庄。项目占地面积16.32万平方米,规划建筑面积6.53万平方米,规划为别墅,土地使用权年限自1995年8月9日至2065年8月8日。项目于2004年开工,预计2009年竣工。以销售均价1.3万元/平方米计算,如项目全部销售,预计项目带来销售收入7.64亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润1.49亿元,给公司带来净利润1.49亿元。

8、北京通州商务园(18.75%权益)

项目由北京通州商务园开发建设有限公司负责开发,公司享有18.75%权益。项目位于通州新城西北部,北距首都机场10公里,西距CBD核心区12公里。项目规划面积730万平方米,建筑面积近600万平方米,容积率0.8,建筑形式以低层、多层建筑为主,园区绿化率达50%。首期开发用地位于通州新城外环内,占地面积约3平方公里。首期开发分4块滚动式进行,总投资51亿元,预计2010年完成。项目二期占地约为2.3平方公里,计划3至5年建设完成;余下的2平方公里土地作为远期开发备用土地。由于项目具体开发计划不明,因此未纳入公司2008-2010年盈利预测和公司RNAV重估中。

9、天津津门项目(100%权益)

项目由公司全资子公司金融街天津(津门)置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。公司于2005年8月5日以7.34亿元竟得津门和津塔项目用地土地使用权。项目位于天津市和平区和平广场北侧,属于海河开发中和平广场节点的标志性地块。项目规划业态包括五星级酒店、顶级公寓和配套商业,拥有大面积的缓坡河岸绿地和海河景观。项目用地面积3.1万平方米,规划建筑面积约24万平方米,容积率4.84。项目于2007年10月开工,预计2010年5月底竣工。项目预计出售公寓11.2万平方米,商业0.51万平方米,地下车位920个;出租物业6万平方米,地下商业0.9万平米。项目预计总投资约17.73亿元,以销售均价1.7万元/平方米计算,如公寓、地上商业、地下车位全部销售,预计项目带来销售收入21.78亿元,全额计提土地增值税,项目公寓部分产生净利润4.89亿元,给公司带来净利润4.89亿元。酒店按4元/平方米/天租金计算,以2007年年报披露的70%的出租物业毛利率为基准,按经营年限38年计算,假设业务收入涨幅与贴现率相同,预计项目出租物业按净利润贴现法增加公司权益10.11亿元。

10、天津津塔项目(100%权益)

项目由公司全资子公司金融街天津(津塔)置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。公司于2005年8月5日以7.34亿元竟得津门和津塔项目用地土地使用权。项目位于天津市和平区与津门项目相邻,东至规划大沽路,南至规划兴安路,西至规划泵站,北至滨河游览路,项目用途为商业金融业、写字楼、公寓,建成后将成为天津市标志性建筑。项目用地面积2.26万平方米,规划建筑面积34万平方米,容积率11.68,规划建筑高度336米。项目已于2007年3月开工,预计2010年12月底竣工。项目预计出租写字楼22.96万平方米,商业(地下) 0.75万平方米,车位1000个,出售公寓5.26万平方米,商业(地上)0.52万平方米。

项目预计总投资约33.62亿元,以销售均价1.7万元/平方米计算,如公寓全部销售,预计项目带来销售收入9.83亿元,全额计提土地增值税,项目公寓部分产生净利润1.68亿元,给公司带来净利润1.68亿元。写字楼等按4.5元/平方米/天租金计算,以2007年年报披露的70%的出租物业毛利率为基准,按经营年限38年计算,假设业务收入涨幅与贴现率相同,预计上述出租物业按净利润贴现法增加公司权益39.65亿元。

11、重庆大学城项目(100%权益)

项目由公司全资子公司金融街重庆置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。金融街重庆置业有限公司于2007年5月通过拍卖形式以1.23亿元获得项目用地土地使用权,楼面地价约632元/平方米。项目位于重庆市沙坪坝区,地处西永城市副中心陈家桥镇,西邻大学城,东接西永微电子工业园,北望重庆现代铁路物流园。项目占地面积14.57万平方米,规划建筑面积19.47万平方米,容积率1.3。项目计划2008年5月开工,2011年9月竣工,规划为高端花园洋房。项目预计总投资4.98亿元,以销售均价0.5万元/平方米计算,如项目全部销售,预计项目带来销售收入8.76亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润1.85亿元,给公司带来净利润1.85亿元。

12、重庆马房湾项目(100%权益)

项目由公司全资子公司金融街重庆置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。金融街重庆置业有限公司于2007年9月通过拍卖形式以2.84亿元获得项目用地土地使用权,楼面地价约1521元/平方米。项目位于俞培路和内环高速公路的交界处,地处沙坪坝东区杨公桥板块,紧邻三峡广场商圈,近依磁器口古镇。项目土地用途为居住、商业、防护绿地,总面积4.2万平方米,规划建筑面积18.68万平方米,容积率4.4。项目计划2008年5月开工,2010年3月竣工。项目预计总投资7.27亿元,以销售均价0.5万元/平方米计算,如项目全部销售,预计项目带来销售收入8.40亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润0.51亿元,给公司带来净利润0.51亿元。

13、重庆江北城项目(100%权益)

项目由公司全资子公司金融街重庆置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。金融街重庆置业有限公司于2007年11月通过挂牌交易方式以6.67亿元获得项目用地土地使用权,楼面地价约2014元/平方米。项目占地面积6.15万平方米,规划建筑面积为33.11万平方米。公司权益内占地面积3.12万平方米,规划建筑面积16.56万平方米。项目规划为公寓、酒店和写字楼,其中公寓约4万平方米,用于出售,酒店和写字楼用于自营或出租。项目预计2008年5月开工,2011年5月全部竣工。按公司权益内面积计算,项目预计投资总额7.98亿元。以销售均价0.75万元/平方米计算,如公寓全部销售,预计项目带来销售收入2.57亿元,全额计提土地增值税,项目公寓部分产生净利润0.36亿元,给公司带来净利润0.36亿元。写字楼等按3元/平方米/天租金计算,以2007年年报披露的70%的出租物业毛利率为基准,按经营年限38年计算,假设业务收入涨幅与贴现率相同,预计上述出租物业按净利润贴现法增加公司权益12.18亿元。

14、南昌紫金园项目(1-3期67.36%权益,4期85%权益)

项目规划为住宅,共分四期开发,其中前三期期由公司控股子公司金融街南昌置业有限公司负责开发,公司享有67.36%权益,四期由南昌世贸公寓开发公司负责开发,公司享有85%的权益。项目位于南昌市红谷滩新区,前三期用地由公司于2005年10月以2.29亿元竟得,即南昌市红角洲控规B-17、B-14部分地块,占地面积17.77万平方米,规划建筑面积29.74万平方米。项目四期(红角洲B-16-1地块)由公司于2007年10月通过购买南昌世贸公寓开发公司股权获得,占地面积11.47万平方米,规划建筑面积19.26万平方米。项目一期于2007年12月竣工,二期于2007年6月开工,预计2008年10月竣工,三期于2008年1月开工,预计2010年10月竣工,四期预计2008年开工,预计2011年竣工。以销售均价0.47-0.55万元/平方米计算,如项目全部销售,除已销售结转部分外,预计项目带来销售收入22.34亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润3.53亿元,给公司带来净利润2.63亿元。

15、南昌红谷滩商务区B-5、B-6地块(85%权益)

项目由南昌世贸公寓开发公司负责开发,公司享有85%的权益。2008年3月,公司与世贸公寓公司另一股东南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司组团以2.279亿元竟得项目用地,以4.3的容积率计算,楼面地价约907元/平方米。项目位于南昌红谷滩中心区中央商务区内的金融大街,占地面积5.85万平方米,容积率不大于4.3,建筑面积25.14万平方米。项目为商业、办公、金融、酒店用地,出让年限40年。以销售均价0.55万元/平方米计算,如项目全部销售,预计项目带来销售收入12.44亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润2.22亿元,给公司带来净利润1.87亿元。由于项目具体开发计划不明,因此未纳入公司2008-2010年盈利预测。

16、惠州巽寮项目(70.41%权益)

项目由公司子公司金融街惠州置业有限公司负责开发,公司享有70.41%权益。项目地处广东省惠东县巽寮镇,东与铁涌接壤,南与平海相连,西与大亚湾经济开发区隔海相望,北与稔山镇交界。金融街惠州置业有限公司于2005年10月以2.62亿元竟得项目用地土地使用权。项目占地面积359.66万平方米,规划建筑面积225.83万平方米,分为三个区,17个地块,其中A区位于巽寮湾北部,5个地块;B区位于巽寮湾,7个地块;C区位于巽寮湾南部,5个地块。其中A区为保护控制区,位于规划用地北端,从赤沙湾至凤咀,包括赤沙湾、坪化岛,总用地面积约686万平方米,主要内容有行政管理用房、植物园、直升飞机停机坪、原始状态保护等,严格控制滨海路近海一侧的建设;B区为开放式旅游度假区,位于规划用地中部,从凤咀至云头角,包括巽寮圩镇,总用地面积约638万平方米,主要内容有总部别墅、酒店、公共沙滩浴场、配套设施、游艇码头等;C区为别墅(静谧)区,位于规划用地南端,从云头角至虎头山,包括松园湾、新村湾、富巢湾、磨子石,总用地面积约638万平方米。项目于2006年开工,预计2015年竣工,开发周期十年,总投资额超过100亿元。目前开发的属B区项目,总占地面积:124.43万平方米,规划建筑面积126.93万平方米,平均容积率1.02。B区项目将划分成三个片区分期进行开发:凤池岛休闲度假物业组团、中央商业广场公寓组团、海岸度假区公寓组团,其中凤池岛休闲度假物业组团2007年内开工,分三期建设,预计2009年全部竣工;中央商业广场公寓组团2007年内进行整体规划设计,2008年开始建设,2011年基本建成;海岸度假区公寓组团2008年开始进行规划设计,2009年开工建设,2012年全部建设完毕。根据公司预测,B区项目总投资约40.98亿,销售收入69.13亿元,销售毛利率30~40%。以此为计算依据,如项目A-C区全部销售,预计产生销售收入142.27亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润19.03亿元,给公司带来净利润13.4亿元。

17、惠州酒店项目(喜来登酒店,70.41%权益)

项目由公司子公司金融街惠州置业有限公司负责开发,公司享有70.41%权益。项目地处广东省惠东县巽寮镇,为惠州巽寮项目的组成部分。项目占地9.21万平方米,规划建筑面积4.36万平方米,定位为五星级酒店,共有客房300余套。项目于2006年底开工,已于2008年8月开业,总投资约4亿元人民币。以35年经营期限计算,预计项目带来权益3.97亿元,给公司带来净利润2.8亿元。

18、公司现有出租物业

截至2007年12月31日,公司出租物业建筑面积21.86万平方米,主要包括位于金融街区域的金融大厦、金融街购物中心、金树街项目、C3四合院、通泰大厦、国企大厦、金阳大厦等。金融街购物中心、金树街项目、C3四合院是公司2007年新增的出租物业,其中金融街购物中心8.9万平方米,金树街项目0.89万平方米,C3四合院0.21万平方米。根据公司2007年年报,公司2007年出租物业实现营业收入约1.4亿元,营业利润率为79.44%,以此为基础,按30倍PE估值,公司现有出租物业贴现后给公司带来净利润22.5亿元。

19、公司现有自持物业

截至2007年12月31日,公司自持物业建筑面积9.78万平方米,均位于金融街区域。其中丽思卡尔顿酒店4.11万平方米,拥有253间客房、1500平方米设施完善的SPA及健身中心、及配套宴会厅和会议室;金融街公寓5.07万平方米;金融家俱乐部0.6万平方米。根据公司2007年年报,公司2007年自营物业合计建筑面积约9.8万平方米,实现营业收入约2.02亿元,营业利润率为28.56%,鉴于公司丽思卡尔顿酒店等自持物业自2007年下半年才开始运营,尚未进入正常经营,因此适当调高营业利润率,以此为基础,按30倍PE估值,公司现有出租物业贴现后给公司带来净利润21.58亿元。

20,美晟国际广场(100%权益)

项目2008年12月19日为公司从北京美晟房地产开发有限责任公司收购而来,交易价款为159,998万元。美晟国际广场位于北京市西单北大街110号,西邻西单北大街,北接辟才胡同,东至中组部围墙,南靠西单友谊商城,规划用途为商业、公寓式办公、地下商业、地下车库。项目占地面积为12,279.785平方米,规划建筑面积为111,201平方米,其中地上建筑面积为81,680平方米。目前美晟项目南半部已经结构封顶,北半部正在进行土方施工。美晟国际广场项目商业部分租金大约在6.5元/平方米/天。在资本化率取0.8的情况下,项目商业的市值为1.4亿元。如果租金每5年增长5%,商业部分的静态投资回收期在10年左右。如果项目全部销售,预计写字楼成交价格在2.3万元/平方米,商业在2.7万元/平方米左右。在以上假设条件下,该项目整体收益达3.64亿元,按照当期总股本计算可增厚业绩0.15元左右。

21,金融街复兴门内4-2#项目(100%权益)

项目为公司于2008年9月22日以9.03 亿元的价格从城开集团收购而得。项目位于西城区复兴门内西长安街南侧,规划用途为办公写字楼。项目用地面积为19,799.3平方米,规划建筑面积约160,000平方米,其中地上建筑面积约100,000平方米。复兴门项目用地范围内的拆迁工作已大部分完成,尚余几户未搬迁。预计该项目将在2011 年左右开始结算收入,根据的测算,该项目将贡献7.60 亿元的净利润。

22,德胜国际中心(100%权益)

2008年12月23日公司以347.49万元收购了北京金昊房地产开发有限公司持有的德胜公司1%的股权。股权转让完成后,公司将持有德胜公司100%股权。此前,公司从北京华融综合投资公司手中购得北京德胜投资有限责任公司99%的股权。 公司取得德胜国际中心的所有权。项目位于德胜科技园核心区,紧邻北二环,北接中关村和亚奥,南临金融街,东接燕莎,西靠国家行政中心,处于八达岭高速经济带的起点。德胜国际中心项目总占地面积3.53公顷,总建筑面积22.95万平方米,其中地上建筑面积16.02万平方米,地下建筑面积6.9万平方米。项目地上由4栋高度为65米16层国际甲级写字楼和东西两排2层商业裙房组成;地下室3层,主要为车库、辅助用房和设备机房。项目周边已入住众多大型企业及机构,现代化、国际化大企业集群将组建全新的北京商务格局。

德胜国际中心A座5万平方米和D座3万平方米分别整体售予世界500强企业—— 中国交通建设集团和中国工商银行股份有限公司(售价合计约15亿,2008年4月30日已入住)。B座3万多平方米计划由公司自持出租,C座3万多平方米计划整售。

德胜国际中心专属 2 万平方米商业,由公司自持出租。

23,石景山区衙门口

2008-10-18日,公司与北石开房地产开发有限公司(公司全资子公司金融街(北)置业有限公司持有其50%股权)组成的投标联合体通过招标方式以12.25亿元获得石景山区衙门口居住、公建用地国有土地使用权,并收到北市国土资源局中标通知书。该宗土地位于北市石景山区衙门口地区,用地性质为居住、商业金融,占地面积263,402.147平方米,规划建筑面积350,742.33平方米(含建筑面积为5万平方米的限价商品住房)。

金融街控股开发的项目有哪些?

1、金融街F3地块(金祺大厦,100%权益)

项目由公司负责开发,公司享有100%的权益。项目位于北京市西城区金融街中心区F3地块,东至太平桥大街、西至锦什坊街、南至F4地块、北至武定侯街。项目占地面积1万平方米,规划建筑面积9.87万平方米,容积率9.9。项目为甲级写字楼,于2007年6月开工,已于2008年12月15日顺利交付中国光大银行股份有限公司,项目于2008年结转。项目预计总投资10.8亿元,项目带来销售收入23亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润5.59亿元,给公司带来净利润5.59亿元。

2、金融街A5地块(100%权益)

项目由金融街(北京)置业有限公司负责开发,公司享有100%的权益。项目为公司2006年3月从北京金融街建设开发有限责任公司收购而来,收购价6.89亿元。项目位于北京市西城区金融街北区A5地块,东至金融大街、西至A6地块、南至武定侯街、北至A4地块。项目占地面积1.38万平方米,规划建筑面积9万平方米,容积率6.5。项目于2007年5月开工,预计投资总额12.83亿元,已于2008年12月招租开业。项目名称金融街中心,作为5A级写字楼全部出租。以8元/平方米/天租金计算,参照2007年年报披露的出租物业70%毛利率水平,按经营年限38年计算,假设业务收入涨幅与贴现率相同,预计上述出租物业按净利润贴现法增加公司权益22.92亿元。

3、金融街E1、E2、E6、E6A地块项目(100%权益)

项目由公司负责开发,公司享有100%的权益。上述四项目均位于北京市西城区金融街北区,其中E1项目占地面积1.4万平方米,规划建筑面积1.9万平方米;E2项目0.9万平方米,规划建筑面积2.42万平方米;E6项目占地面积0.75万平方米,E6A项目占地面积0.71万平方米,E6、E6A规划建筑面积12.17万平方米。上述项目尚未列入2008年公司建设规划。假设上述地块上建筑全部出租,以8元/平方米/天租金计算,以2007年年报披露的出租物业70%毛利率为基准,按经营年限38年计算,假设业务收入涨幅与贴现率相同,预计上述出租物业按净利润贴现法增加公司权益41.99亿元。鉴于项目开竣工时间尚未确定,因此未纳入公司2008-2010年盈利预测。

4、北京光电设备厂地块(100%权益)摇钱术智能财经终端

项目位于北京市西城区月坛南街3号,建筑面积0.85万平方米,其中写字楼0.25万平米,商业面积0.6万平方米。项目通过协议取得,以销售均价2.6万元/平方米计算,假设项目全部销售,预计项目带来销售收入1.99亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润0.24亿元,给公司带来净利润0.24亿元。鉴于项目开竣工时间尚未确定,因此未纳入公司2008-2010年盈利预测。

5、北京大屯项目(100%权益)

项目由公司负责开发,公司享有100%的权益。项目位于北京市朝阳区大屯路224号,公司于2007年12月通过招标方式以8.35亿元获得,楼面地价1.02万元/平方米。项目土地用地性质为居住、公建,占地面积2.6万平方米,其中建设用地2.06万平方米,规划建筑面积为6.06万平方米。项目计划2008年开工,2009年10月竣工。由于楼面地价较高,项目盈利能力一般,如项目全部销售,以销售均价1.7万元/平方米计算,预计项目带来销售收入12.47亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润0.22亿元,给公司带来净利润0.22亿元。

6、北京德胜H地块(100%权益)

项目由公司子公司金融街(北京)置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。项目为公司从北京德胜投资有限责任公司以3.01亿元收购而来。项目位于北京德外大街东侧,德胜门向北约500米处。项目用途为写字楼、公寓,占地面积1.2万平方米,建筑面积8.33万平方米,容积率5.01。项目于2007年7月开工,预计2009年6月底前竣工。项目预计总投资7亿元,以销售均价2.2元/平方米计算,如项目全部销售,预计项目带来销售收入16.49亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润4.26亿元,给公司带来净利润4.26亿元。

7、北京后沙峪项目(100%权益)

项目由公司全资子公司北京盟科置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。项目由公司以2800万元收购北京盟科置业有限公司获得,股权收购时项目包括43亩在建工程(30栋别墅的地基),217亩土地约有165户住户未拆迁,另有一个鱼塘和一个苗圃。项目位于北京市顺义区后沙峪镇西白辛庄榆阳路5号,东至沙峪南路,南至嘉浩别墅,西北至西白辛庄。项目占地面积16.32万平方米,规划建筑面积6.53万平方米,规划为别墅,土地使用权年限自1995年8月9日至2065年8月8日。项目于2004年开工,预计2009年竣工。以销售均价1.3万元/平方米计算,如项目全部销售,预计项目带来销售收入7.64亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润1.49亿元,给公司带来净利润1.49亿元。

8、北京通州商务园(18.75%权益)

项目由北京通州商务园开发建设有限公司负责开发,公司享有18.75%权益。项目位于通州新城西北部,北距首都机场10公里,西距CBD核心区12公里。项目规划面积730万平方米,建筑面积近600万平方米,容积率0.8,建筑形式以低层、多层建筑为主,园区绿化率达50%。首期开发用地位于通州新城外环内,占地面积约3平方公里。首期开发分4块滚动式进行,总投资51亿元,预计2010年完成。项目二期占地约为2.3平方公里,计划3至5年建设完成;余下的2平方公里土地作为远期开发备用土地。由于项目具体开发计划不明,因此未纳入公司2008-2010年盈利预测和公司RNAV重估中。

9、天津津门项目(100%权益)

项目由公司全资子公司金融街天津(津门)置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。公司于2005年8月5日以7.34亿元竟得津门和津塔项目用地土地使用权。项目位于天津市和平区和平广场北侧,属于海河开发中和平广场节点的标志性地块。项目规划业态包括五星级酒店、顶级公寓和配套商业,拥有大面积的缓坡河岸绿地和海河景观。项目用地面积3.1万平方米,规划建筑面积约24万平方米,容积率4.84。项目于2007年10月开工,预计2010年5月底竣工。项目预计出售公寓11.2万平方米,商业0.51万平方米,地下车位920个;出租物业6万平方米,地下商业0.9万平米。项目预计总投资约17.73亿元,以销售均价1.7万元/平方米计算,如公寓、地上商业、地下车位全部销售,预计项目带来销售收入21.78亿元,全额计提土地增值税,项目公寓部分产生净利润4.89亿元,给公司带来净利润4.89亿元。酒店按4元/平方米/天租金计算,以2007年年报披露的70%的出租物业毛利率为基准,按经营年限38年计算,假设业务收入涨幅与贴现率相同,预计项目出租物业按净利润贴现法增加公司权益10.11亿元。

10、天津津塔项目(100%权益)

项目由公司全资子公司金融街天津(津塔)置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。公司于2005年8月5日以7.34亿元竟得津门和津塔项目用地土地使用权。项目位于天津市和平区与津门项目相邻,东至规划大沽路,南至规划兴安路,西至规划泵站,北至滨河游览路,项目用途为商业金融业、写字楼、公寓,建成后将成为天津市标志性建筑。项目用地面积2.26万平方米,规划建筑面积34万平方米,容积率11.68,规划建筑高度336米。项目已于2007年3月开工,预计2010年12月底竣工。项目预计出租写字楼22.96万平方米,商业(地下) 0.75万平方米,车位1000个,出售公寓5.26万平方米,商业(地上)0.52万平方米。

项目预计总投资约33.62亿元,以销售均价1.7万元/平方米计算,如公寓全部销售,预计项目带来销售收入9.83亿元,全额计提土地增值税,项目公寓部分产生净利润1.68亿元,给公司带来净利润1.68亿元。写字楼等按4.5元/平方米/天租金计算,以2007年年报披露的70%的出租物业毛利率为基准,按经营年限38年计算,假设业务收入涨幅与贴现率相同,预计上述出租物业按净利润贴现法增加公司权益39.65亿元。

11、重庆大学城项目(100%权益)

项目由公司全资子公司金融街重庆置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。金融街重庆置业有限公司于2007年5月通过拍卖形式以1.23亿元获得项目用地土地使用权,楼面地价约632元/平方米。项目位于重庆市沙坪坝区,地处西永城市副中心陈家桥镇,西邻大学城,东接西永微电子工业园,北望重庆现代铁路物流园。项目占地面积14.57万平方米,规划建筑面积19.47万平方米,容积率1.3。项目计划2008年5月开工,2011年9月竣工,规划为高端花园洋房。项目预计总投资4.98亿元,以销售均价0.5万元/平方米计算,如项目全部销售,预计项目带来销售收入8.76亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润1.85亿元,给公司带来净利润1.85亿元。

12、重庆马房湾项目(100%权益)

项目由公司全资子公司金融街重庆置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。金融街重庆置业有限公司于2007年9月通过拍卖形式以2.84亿元获得项目用地土地使用权,楼面地价约1521元/平方米。项目位于俞培路和内环高速公路的交界处,地处沙坪坝东区杨公桥板块,紧邻三峡广场商圈,近依磁器口古镇。项目土地用途为居住、商业、防护绿地,总面积4.2万平方米,规划建筑面积18.68万平方米,容积率4.4。项目计划2008年5月开工,2010年3月竣工。项目预计总投资7.27亿元,以销售均价0.5万元/平方米计算,如项目全部销售,预计项目带来销售收入8.40亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润0.51亿元,给公司带来净利润0.51亿元。

13、重庆江北城项目(100%权益)

项目由公司全资子公司金融街重庆置业有限公司负责开发,公司享有100%权益。金融街重庆置业有限公司于2007年11月通过挂牌交易方式以6.67亿元获得项目用地土地使用权,楼面地价约2014元/平方米。项目占地面积6.15万平方米,规划建筑面积为33.11万平方米。公司权益内占地面积3.12万平方米,规划建筑面积16.56万平方米。项目规划为公寓、酒店和写字楼,其中公寓约4万平方米,用于出售,酒店和写字楼用于自营或出租。项目预计2008年5月开工,2011年5月全部竣工。按公司权益内面积计算,项目预计投资总额7.98亿元。以销售均价0.75万元/平方米计算,如公寓全部销售,预计项目带来销售收入2.57亿元,全额计提土地增值税,项目公寓部分产生净利润0.36亿元,给公司带来净利润0.36亿元。写字楼等按3元/平方米/天租金计算,以2007年年报披露的70%的出租物业毛利率为基准,按经营年限38年计算,假设业务收入涨幅与贴现率相同,预计上述出租物业按净利润贴现法增加公司权益12.18亿元。

14、南昌紫金园项目(1-3期67.36%权益,4期85%权益)

项目规划为住宅,共分四期开发,其中前三期期由公司控股子公司金融街南昌置业有限公司负责开发,公司享有67.36%权益,四期由南昌世贸公寓开发公司负责开发,公司享有85%的权益。项目位于南昌市红谷滩新区,前三期用地由公司于2005年10月以2.29亿元竟得,即南昌市红角洲控规B-17、B-14部分地块,占地面积17.77万平方米,规划建筑面积29.74万平方米。项目四期(红角洲B-16-1地块)由公司于2007年10月通过购买南昌世贸公寓开发公司股权获得,占地面积11.47万平方米,规划建筑面积19.26万平方米。项目一期于2007年12月竣工,二期于2007年6月开工,预计2008年10月竣工,三期于2008年1月开工,预计2010年10月竣工,四期预计2008年开工,预计2011年竣工。以销售均价0.47-0.55万元/平方米计算,如项目全部销售,除已销售结转部分外,预计项目带来销售收入22.34亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润3.53亿元,给公司带来净利润2.63亿元。

15、南昌红谷滩商务区B-5、B-6地块(85%权益)

项目由南昌世贸公寓开发公司负责开发,公司享有85%的权益。2008年3月,公司与世贸公寓公司另一股东南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有限公司组团以2.279亿元竟得项目用地,以4.3的容积率计算,楼面地价约907元/平方米。项目位于南昌红谷滩中心区中央商务区内的金融大街,占地面积5.85万平方米,容积率不大于4.3,建筑面积25.14万平方米。项目为商业、办公、金融、酒店用地,出让年限40年。以销售均价0.55万元/平方米计算,如项目全部销售,预计项目带来销售收入12.44亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润2.22亿元,给公司带来净利润1.87亿元。由于项目具体开发计划不明,因此未纳入公司2008-2010年盈利预测。

16、惠州巽寮项目(70.41%权益)

项目由公司子公司金融街惠州置业有限公司负责开发,公司享有70.41%权益。项目地处广东省惠东县巽寮镇,东与铁涌接壤,南与平海相连,西与大亚湾经济开发区隔海相望,北与稔山镇交界。金融街惠州置业有限公司于2005年10月以2.62亿元竟得项目用地土地使用权。项目占地面积359.66万平方米,规划建筑面积225.83万平方米,分为三个区,17个地块,其中A区位于巽寮湾北部,5个地块;B区位于巽寮湾,7个地块;C区位于巽寮湾南部,5个地块。其中A区为保护控制区,位于规划用地北端,从赤沙湾至凤咀,包括赤沙湾、坪化岛,总用地面积约686万平方米,主要内容有行政管理用房、植物园、直升飞机停机坪、原始状态保护等,严格控制滨海路近海一侧的建设;B区为开放式旅游度假区,位于规划用地中部,从凤咀至云头角,包括巽寮圩镇,总用地面积约638万平方米,主要内容有总部别墅、酒店、公共沙滩浴场、配套设施、游艇码头等;C区为别墅(静谧)区,位于规划用地南端,从云头角至虎头山,包括松园湾、新村湾、富巢湾、磨子石,总用地面积约638万平方米。项目于2006年开工,预计2015年竣工,开发周期十年,总投资额超过100亿元。目前开发的属B区项目,总占地面积:124.43万平方米,规划建筑面积126.93万平方米,平均容积率1.02。B区项目将划分成三个片区分期进行开发:凤池岛休闲度假物业组团、中央商业广场公寓组团、海岸度假区公寓组团,其中凤池岛休闲度假物业组团2007年内开工,分三期建设,预计2009年全部竣工;中央商业广场公寓组团2007年内进行整体规划设计,2008年开始建设,2011年基本建成;海岸度假区公寓组团2008年开始进行规划设计,2009年开工建设,2012年全部建设完毕。根据公司预测,B区项目总投资约40.98亿,销售收入69.13亿元,销售毛利率30~40%。以此为计算依据,如项目A-C区全部销售,预计产生销售收入142.27亿元,全额计提土地增值税,项目产生净利润19.03亿元,给公司带来净利润13.4亿元。

17、惠州酒店项目(喜来登酒店,70.41%权益)

项目由公司子公司金融街惠州置业有限公司负责开发,公司享有70.41%权益。项目地处广东省惠东县巽寮镇,为惠州巽寮项目的组成部分。项目占地9.21万平方米,规划建筑面积4.36万平方米,定位为五星级酒店,共有客房300余套。项目于2006年底开工,已于2008年8月开业,总投资约4亿元人民币。以35年经营期限计算,预计项目带来权益3.97亿元,给公司带来净利润2.8亿元。

18、公司现有出租物业

截至2007年12月31日,公司出租物业建筑面积21.86万平方米,主要包括位于金融街区域的金融大厦、金融街购物中心、金树街项目、C3四合院、通泰大厦、国企大厦、金阳大厦等。金融街购物中心、金树街项目、C3四合院是公司2007年新增的出租物业,其中金融街购物中心8.9万平方米,金树街项目0.89万平方米,C3四合院0.21万平方米。根据公司2007年年报,公司2007年出租物业实现营业收入约1.4亿元,营业利润率为79.44%,以此为基础,按30倍PE估值,公司现有出租物业贴现后给公司带来净利润22.5亿元。

19、公司现有自持物业

截至2007年12月31日,公司自持物业建筑面积9.78万平方米,均位于金融街区域。其中丽思卡尔顿酒店4.11万平方米,拥有253间客房、1500平方米设施完善的SPA及健身中心、及配套宴会厅和会议室;金融街公寓5.07万平方米;金融家俱乐部0.6万平方米。根据公司2007年年报,公司2007年自营物业合计建筑面积约9.8万平方米,实现营业收入约2.02亿元,营业利润率为28.56%,鉴于公司丽思卡尔顿酒店等自持物业自2007年下半年才开始运营,尚未进入正常经营,因此适当调高营业利润率,以此为基础,按30倍PE估值,公司现有出租物业贴现后给公司带来净利润21.58亿元。

20,美晟国际广场(100%权益)

项目2008年12月19日为公司从北京美晟房地产开发有限责任公司收购而来,交易价款为159,998万元。美晟国际广场位于北京市西单北大街110号,西邻西单北大街,北接辟才胡同,东至中组部围墙,南靠西单友谊商城,规划用途为商业、公寓式办公、地下商业、地下车库。项目占地面积为12,279.785平方米,规划建筑面积为111,201平方米,其中地上建筑面积为81,680平方米。目前美晟项目南半部已经结构封顶,北半部正在进行土方施工。美晟国际广场项目商业部分租金大约在6.5元/平方米/天。在资本化率取0.8的情况下,项目商业的市值为1.4亿元。如果租金每5年增长5%,商业部分的静态投资回收期在10年左右。如果项目全部销售,预计写字楼成交价格在2.3万元/平方米,商业在2.7万元/平方米左右。在以上假设条件下,该项目整体收益达3.64亿元,按照当期总股本计算可增厚业绩0.15元左右。

21,金融街复兴门内4-2#项目(100%权益)

项目为公司于2008年9月22日以9.03 亿元的价格从城开集团收购而得。项目位于西城区复兴门内西长安街南侧,规划用途为办公写字楼。项目用地面积为19,799.3平方米,规划建筑面积约160,000平方米,其中地上建筑面积约100,000平方米。复兴门项目用地范围内的拆迁工作已大部分完成,尚余几户未搬迁。预计该项目将在2011 年左右开始结算收入,根据的测算,该项目将贡献7.60 亿元的净利润。

22,德胜国际中心(100%权益)

2008年12月23日公司以347.49万元收购了北京金昊房地产开发有限公司持有的德胜公司1%的股权。股权转让完成后,公司将持有德胜公司100%股权。此前,公司从北京华融综合投资公司手中购得北京德胜投资有限责任公司99%的股权。 公司取得德胜国际中心的所有权。项目位于德胜科技园核心区,紧邻北二环,北接中关村和亚奥,南临金融街,东接燕莎,西靠国家行政中心,处于八达岭高速经济带的起点。德胜国际中心项目总占地面积3.53公顷,总建筑面积22.95万平方米,其中地上建筑面积16.02万平方米,地下建筑面积6.9万平方米。项目地上由4栋高度为65米16层国际甲级写字楼和东西两排2层商业裙房组成;地下室3层,主要为车库、辅助用房和设备机房。项目周边已入住众多大型企业及机构,现代化、国际化大企业集群将组建全新的北京商务格局。

德胜国际中心A座5万平方米和D座3万平方米分别整体售予世界500强企业—— 中国交通建设集团和中国工商银行股份有限公司(售价合计约15亿,2008年4月30日已入住)。B座3万多平方米计划由公司自持出租,C座3万多平方米计划整售。

德胜国际中心专属 2 万平方米商业,由公司自持出租。

23,石景山区衙门口

2008-10-18日,公司与北石开房地产开发有限公司(公司全资子公司金融街(北)置业有限公司持有其50%股权)组成的投标联合体通过招标方式以12.25亿元获得石景山区衙门口居住、公建用地国有土地使用权,并收到北市国土资源局中标通知书。该宗土地位于北市石景山区衙门口地区,用地性质为居住、商业金融,占地面积263,402.147平方米,规划建筑面积350,742.33平方米(含建筑面积为5万平方米的限价商品住房)。

北京写字楼的整栋销售的客源浅析

谁在购买整栋写字楼 北京整栋需求到底有多大

分析一下10年间大单写字楼客户成交案例,不难发现:北京市场上活跃的整栋写字楼买家中,大型国企占了绝大部分比例;此外还有少量的民营企业;而新兴力量则是海外投资机构,它们在近两年才开始大举进军北京写字楼市场。

国有企业购买整栋写字楼,大部分属于自用,它们关注的是地位的彰显、政治与经济资源获取的方便程度,员工居住地的远近等等因素。

海外投资关注的是回报率、开发商的资产负债、项目本身的规划以及具体的参数,甚至该项目的其他部分的营销策略。他们往往很注意经济数据与市场数据(事实上,很多数据作用有限),它们甚至关心这个地区的土地规划的情况,如周围的供应量,存量,空置率等。

大型国企整栋办公的强劲需求

当记者摆好了采访的架势要打入大型国企的内部以了解他们买整栋写字楼的原因时,遇到了重重的困难。于是,记者只好静下心来仔细思考大型国企对写字楼的需求。于是,不少业内人士关于大型国企整栋需求的话语涌入笔端。

其一,宏观经济的改善。国企的盈利能力有所增强,为整租整售的可能性奠定了基础。例如,主语城还在谈判中的三栋楼,每栋面积在3.3万到3.5万平米之间,一栋楼价值约6个亿。由此可以推测,这些有购买意向的国企的经济实力不容小觑。

其二,财务评估方式的改变。对固定资产价值的衡量不再是折旧而是重新评估。折旧率再也行不通,房产潜在的升值力被充分挖掘,固定资产尽管会老化,但随着地价的提升,或者地表形象不断强化,价值也会不断提升。--这种财务估算方式的调整,促生了国企整栋购买写字楼的需求。

其三,国有企业的资本管理理念的更新。国有企业机构改革之后,在向市场化转轨的过程中,逐渐意识到资本运作的重要型:公司的资产应是多元化的,产品、现金储备、证券、以及不动产必须按照一定的比例分配才能使企业效益达到最优,于是持有物业开始被纳入企业的发展战略,有些企业还会购买远超出自用需要的不动产(如中钢国际购买中关村金融中心AC座,自用的还不到三分之一的面积)。这种投资确实可以使企业受益,比如,可以向银行抵押融资,可以获得稳定的租金收入。

其四,国企领导人观念的转变。从决策者私人的角度讲,整栋购买写字楼一则是政绩的砝码;二则能改善办公环境,赢得下属拥戴;三则将企业的闲散资金注入不动产,光明正大经得住审查,减少了暗中被穿小鞋的机会;四则有可能为后继者留下无形的资产,赢得美名。因此,何乐而不为?

国际专业投资机构:紧盯中国市场

海外投资者大致有基金,投资银行,实业这几类。投资,可以是房产开发,也可是购买成品物业。一般来说,参与房产开发的投入资金高,风险也高;后者投入资金尽管比开发还要大,但因为追求的是稳定的租金回报,风险相对小一些。

海外资金可以投资写字楼,酒店,仓储物流等多种业态,具体投资哪方面,是根据企业内部的发展策略来制定的。但在目前的北京,选择投资整栋写字楼,比投资酒店要更有利,也更受外资青睐。这是因为写字楼风险相对较小,回报率报相对固定。SARS曾给酒店业造成了大的冲击,而写字楼不会受这样的因素的影响。酒店有旺季淡季的经营规律,写字楼也不受时令影响。

回顾外资进入中国房地产市场的历史,我们发现,很早就有海外企业与国内企业一起开发楼盘。但是直到去年凯德置地购买中环世贸,美林投资银泰中心,才开了直接投资成品物业的先河。今年一季度海外基金出手写字楼整售市场表现得更为强势:亚洲国际金融投资有限公司2.7亿美金将华普中心收入囊中,日本replus神不知鬼不觉地买下华贸共12.38万平米的两座写字楼。不禁要问:还有多少外资盯着北京写字楼市场,正准备登陆呢?

戴德梁行投资部董事曹念国分析说,“大凡投资者,都要权衡投资回报率与风险。东欧的回报率高,但是政局不稳定;美国政经稳定,但是投资回报率低。目前的中国,处在高速增长期,国内政局稳定,而且投资回报率较高,像这样的国家,环顾世界能有几个?据我了解,国际上三四十家知名的投资商几乎都有在中国投资的意向。”

海外军团:中长期的投资顾虑

因为中国的飞速发展,全世界的投资客都不会忽略在中国的投资机会。但是,对他们而言,中国可能是带刺的玫瑰,芬芳而多刺。他们密切地关注着中国的投资机会,但是又时刻警惕着可能的投资风险。

戴德梁行投资部董事曹念国分析道:“中国政府会欢迎外商来投资,因为现在是全球经济。没有人会闭关锁国,但是,在很大的程度上,国家领导人不可能采用全面放开的政策,一定会设置一些门槛来调节外商的投资。可能会有税收、外汇进出等不同的手法来设置一些门槛。”

曹念国还称:“中国政府不太明朗的政策可能导致海外军团的疑虑:中国政府的政策是否连贯性足够好?比如‘三减两免’的政策能延续到什么时候?因此,外资在正式登陆之时,最看重的是延续性强的税务等方面的法律条文,并会连带考虑政策风险。在这样的情况下,海外军团会有一段时期的投资顾虑。”

另外,记者在业内还听到了一个小小的传言,国家将在七月底公布管理外资物业投资的详细法规。因此,海外资本目前大都还处在观望状态。

小结:

一、短期内整售买家以国内企业机构为主的大局不会改变,而且这部分需求仍呈上升趋势。

二、海外投资强劲的需求目前还处在被压抑状态,前景尚不明朗。一旦政策放开,会有“井喷”式的增长。

大型中资企业机构与海外资金在选择物业时,基本上都是锁定位置好、档次高、升值潜力大的物业。核心地段的高品质写字楼,由于具备良好的形象展示效应和投资潜力,成为整栋交易的焦点。

海外资金的区域选择

海外资金的目标主要集中在CBD、金融街、燕莎国门商务区。

这些区域的项目投资回报率高,而且物业符合高端、业权统一的特点。2005年,CBD与金融街的租金稳步增长。国贸与嘉里接近满租,租金报价在每月40美元/平米以上,成交价也在每月35美元/平米以上,达到了近年来的最高点。CBD周边地区的租金也开始稳步增长,入率在90%以上。金融街的租金成交价超过了每月20美元/平米,入住率大幅提升,部分项目接近了满租水平。日本Replus投资华贸,美林正大签约中国红街等等案例说明,境外资金今年的投资重点仍然还是这三个区域。

与此相反,对三大传统商务区之一的中关村,海外资金似乎并不感兴趣。

到目前为止,没有一家真正的外资整栋购买中关村西区的物业。虽然说德意志银行准备入驻,但也只是设点,使用面积很小。前两年中关村西区写字楼的集中放量,导致目前市场仍处在消化期间,租金价格增幅缓慢;再加上项目品质参差不齐、分割出来整售的面积不超过两万平米等等因素,使得海外资金并不看好中关村。可以预测,即使在现有存量完全消化之后,中关村写字楼被外资冷落的局面仍然难以扭转。

国际投资机构的政策忧虑症

CBD与金融街区域,未来的写字楼供应量不会少。

为了更清晰地讨论,有必要将“整售”更进一步细分--将整层销售与整栋销售稍作区别--尽管两者没有绝对的界限。

下文中提到的整栋购买,是指买下整栋楼、或者买下这栋楼的绝大部分并能够取得该楼的冠名权的情况。

06年,“整售”来势汹汹

2005年写字楼整售的案例为数不多。但数量已经相当可观。我们掌握的数据是,2005年全年北京新增的供应量是200多万平方米,成交约130万平米,但是,其中80万平米是整栋或者整层出售。

2006年,整售的势头在年初就来势汹汹,因为业内媒体已经有了太多的渲染,记者就不再一一赘言。但是,业内很少报道但读者不得不知的写字楼情况是:几乎所有的写字楼开发商都摆好了整售的架势,尽管不同的区域情况各有差异,但在绝大多数地区,写字楼整售已经远远地将散售抛在了身后。

附图:1996-2006年写字楼部分大单成交一览表(红色为2006年新增案例)