一、（厦门买房求助）我父母已年老，厦门气候好，教育环境医疗配套都不错，我想帮他们买一套看海景的房子
我这里有一篇文章，转给你，希望对你有帮助，另外，我是做房地产开发的，有什么问题大家可以一起交流讨论。
3月中旬，厦门海景房源新增不少。3月13日，岛内外各有海景房源开盘——岛内方面，是位于环岛路第一排的联发五缘湾1号二期“熙岸”聆海阁；岛外方面，则是位处集美杏滨片区，号称享有杏林湾、马銮湾双湾交汇一线水岸生活的雍景·金銮湾。据介绍，雍景·金銮湾共有555套，开盘认购客户达300多组；聆海阁推出的93席房源，开盘当天也成交了40多套。如果说这两个海景楼盘的热销在虎年开春为厦门楼市增添了暖意，3月16日国际邮轮城·行政公馆引来众人连夜排队的“开盘盛况”则令人咂舌和难以置信。
“开创一种以海洋为背景、以海陆互动的亚热带休闲度假为内涵的崭新生活方式。”这是位于厦门西海岸的国际邮轮城的宣传语。联发五缘湾1号二期“熙岸”聆海阁则自述为“远可望海，近可揽湾”的环岛路第一排稀缺楼盘。而雍景·金銮湾更是直接宣称，购房者可将一线海景据为己有，实现“面朝大海，春暖花开”的湾居梦想。
“海景有不同的类型，大致可分为一线海景、二线海景和复合式海景。”厦门国贸地产有限公司营销策划部副经理李琳芳称，随着开发力度的加大，厦门特别是岛内一线海景资源越来越稀缺，更多开发商将视线转向二线海景和复合式海景。就岛内而言，传统的一线海景位于鹭江道、环岛路，复合式海景则主要集中于同时拥有海景、湾景、湿地资源的五缘湾片区。在她看来，比起单一的海景，复合式海景更具有观赏性，也将更加“主流”。目前五缘湾片区包括国贸蓝海、联发五缘湾1号等在内的不少楼盘，便是拥有复合式海景楼盘的代表。
从“商务海景”到“平民海景”
当然，即使是紧邻海岸线的一线海景，也因其景观资源的优劣有着“高下”之分。
蓝火置业研展部总监曾剑平就认为，岛内真正的一线海景分布于环岛路、会展中心附近以及五缘湾片区。他把鹭江道-轮渡沿线海景归纳为相对高端的“商务海景”，东渡一带的海景，由于码头和塔吊的“煞风景”，在他看来则更类似于“平民海景”。这一点，从两个地段相距甚远的房价水平也可见一斑——前者即使在2008年楼市最为低迷时期，房价也保持在10000元/平方米以上水平，而后者在当时则在厦门市率先开出了不到7000元/平方米的低价新盘。不过，也有例外的。比如，同样处于东渡片区但更加靠近滨北地段的国际邮轮城，无论从其开盘价还是订购量来看，都是相当可观的。
“这或许取决于其本身的综合体大盘规划和物业价值。”在业内人士看来，国际邮轮城属于特例，毕竟资源的稀缺性永远排在第一位。事实上，无论是鹭江道-轮渡沿线，还是环岛路第一排，拥有一线海景的地块已经少之又少。这也是为什么但凡只要能看到一角海景的二手房，总能保持坚挺的价格。
也正因此，在资源越发稀缺的背景下，搜索2010年有望面世的几个新盘，不难发现，同样带有海景标签的它们受到的关注远远高于其他楼盘——位于大嶝岛、拥揽25公里优雅海岸线的“国贸金门湾”，将结合大嶝生态岛发展规划与东通道建设，开创厦门集海岸别墅、花园洋房、高尚公寓、旅游度假酒店、商贸服务、配套会所于一体的海岸生活新境界，项目尚未成形，便已被喻为厦门海岛别墅典范。位于厦门东部的滨海景观住宅“盘龙海岸”的进展也频频在房地产门户网站更新，不少市民预期，该楼盘建成之后将成为厦门东部不可多得的高档海景住宅，从而成为大洲集团奉献给市场的又一道“海景盛宴”。而西海岸规划控制中保留下来的唯一直接面临海景的“当代·天境”，由于可以直接眺望美丽的鼓浪屿自然风景区和壮阔的大海，并且承载着厦港片区独特的历史人文积淀，其工程进展更是因其历经6年完成的规划设计而显得低调和“神秘”。
岛外海景资源抢夺战拉开序幕
虽然在一些业内人士看来，岛外海景楼盘因其多滩涂少沙滩的自然环境以及市政配套建设的不成熟，其关注度远远低于岛内海景房，但是，不可否认的是，随着岛内外一体化建设的推进，岛外海景房正越来越受到青睐，而一场海景资源的争夺战，也刚刚拉开序幕。
本月开盘的雍景·金銮湾即是一个有力的例子。与该楼盘相似，同样属于集美、去年开盘的古龙·御景也以其环东海域临海第一排的优势取得不错的销量。而在海沧，海晟维多利亚、海景·奥斯卡、海岸一号等沿海第一排楼盘，不仅开盘时火热，进入二手房市场后也照样抢手。
“海沧、集美比较饱和，未来岛外海景房市场，我们看好翔安。”李琳芳用“灯火璀璨”形容从翔安眺望五缘湾时尽收眼底的海景，在五缘湾商务运营区的灯光效果下，开阔的海景别有一番风情。
据了解，目前翔安在售楼盘均离海岸线较远。3月3日，挂牌出让的翔安第一幅沿海地X2010P01“出阁”在即，引来了国贸、禹洲、海翼、万科等8大买家参与竞拍，最终由明发集团以81500万元纳入囊中，让势在必得的国贸地产扼腕叹息。依托翔安隧道这一交通利好的翔安楼市之火热程度可见一斑。而同样在这一天，位于环东海域滨海新城片区的五幅地块也让人感受到了众多开发企业争夺海景资源的“疯狂”——经过上百轮“鏖战”，金帝集团全资子公司厦门仁文建设有限公司斥资32.53亿元，将其中4幅商住地块尽收囊中，总建筑面积近百万平方米。
海景房升值潜力大
“2009年对于整个海南来说，是疯狂的一年，海口、三亚及周边城市的海景房在外地炒家的哄抢下，成交价直线狂飙。”新景祥（厦门）市场部称，相比之下，厦门的海景房市场显得理性许多，没有“国际旅游岛”这么响亮的口号，厦门作为“中国最具国际竞争力旅游城市”，其海景房房价相比2009年的同期涨幅远低于三亚的22.7%、海口的19.1%。近几年厦门海景房的涨幅也并没有在其他商品住宅中“鹤立鸡群”，在经历了2008、2009年“冰火两重天”的市场动荡后，厦门海景房的房价受整个大市场的影响不大，整体处于稳步上升趋势。
该研究机构还指出，同为沿海城市的青岛、大连一直以来都被拿来与厦门做对比，但三座城市的海景房在市场多个方面呈现着明显的区域差别，尤其是在价格上存在不小的差距。以青岛为例，其最高档的一批海景楼盘均价都在30000元/平方米左右。而在今年的1月22日，青岛首场土地拍卖的1号地块更是以楼面地价17800元/平方米的价格成为青岛市最高出让价，据业内人士分析，在这一土地成本下，将来这一地块的房价会在3.5万元/平方米以上。同比之下，以“山海相映”为优势的大连，其均价在20000元/平方米左右的海景房也已成为众多投资者热捧的对象。而厦门海景房均价15000元/平方米左右的水平，其产品性价比和升值潜力在三座城市中的优势显而易见。
■分析
海景房品质不一
知行策划的谢凌锋曾经对厦门的豪宅发展史作如下归纳：作为厦门经济发展的发源地，湖里孕育了改革开放后厦门的第一个豪宅时代，载体为兴隆路集中的别墅区，此时的豪宅，更多依托的是山景。20世纪90年代中期，伴随厦门经济重心从湖里转移到中心区，以及筼筜湖治理和白鹭洲建设的成功，筼筜湖周边凭借环境、人文、区位的优势以及山、海、湖的完美结合，引领厦门豪宅进入筼筜湖时代；直到21世纪，厦门豪宅才进入环岛路会展时代。虽然拥有优美的海岸线，厦门的豪宅发端是山景，而非海景，虽有其客观的历史原因，却不能不说是一个遗憾。
更让业内人士深感遗憾甚至痛心的是，由于开发时间较晚，厦门虽然不缺海景，但海岸线上的楼盘开发品质却一度参差不齐。李琳芳和曾剑平均认为，厦门对海景房的开发力度不够，海景始终只是打造豪宅的一个构成要素之一，沿海地块的开发也因缺少有品牌运营理念的实力开发商的参与而难成规模效应。
幸运的是，经过10年的发展，厦门海景房市场已然迎来蜕变。“厦门岛内海景房大部分已售罄，这些海景房稀缺的海景自然资源与优越的交通环境，不断提升着消费者对高尚住宅区的认可度，其不断创新的产品也在加深着消费者对‘泛豪宅’的体验。”新景祥（厦门）市场部认为，厦门的海景房是随着社会需求的变化在更新换代的。
二、对厦门发展邮轮旅游业有什么建议
厦门邮轮经济前景广阔
日前，随着国内外邮轮经济的逐渐升温，作为对外开放前沿阵地的厦门感受到了邮轮产业给旅游业带来的巨大推动力。为了吸引更多的邮轮停靠，把厦门打造成为“国际性海滨旅游城市”，“世界邮轮母港”成为今后发展的目标。
任何邮轮停靠都没问题
筑得金巢才能引来凤凰。2002年，经过几年的积极酝酿和筹划，厦门市委、市政府正式启动了厦门国际邮轮中心（厦金客运码头）的建设。2006年，一个集国内外多项领先功能的国际邮轮中心正式交付使用。国际邮轮中心总投资6亿元，建筑面积8.7万平方米，由客运码头和联检大楼两部分组成。主体码头岸线463米，前沿水深-12.4米，可泊靠14万吨的大型邮轮。联检大楼总建筑面积约为8.1万平方米，按年旅客吞吐量150万人次和高峰集中旅客到达量3000人的一级国际客运站标准设计，其中一层为停车场、行李处理间、设备用房区及配套商业等；二层为旅客出入境联检大厅，配备室外接客平台；三层为旅客休息、等候而配套设置的休闲餐饮区。对此，厦门市政府副市长叶重耕有信心地表示，“任何国别的邮轮停靠厦门港都没有问题。”
与此同时，国际邮轮中心的配套项目国际邮轮城也正在建设之中，建好之后，国际邮轮城将成为全国首座接轨邮轮经济的海港新城。国际邮轮城占地10万平方米，涵盖国际邮轮中心、顶级写字楼、超五星级酒店、精品购物中心、高档住宅等多种物业形态。
国际邮轮城所在区域计划发展为海峡西岸重要的口岸商务中心，聚集港口、航运、物流、金融、贸易及旅游等相关行业为一体。因为来往于此的客人大部分来自世界各地，因此从一开始规划，国际邮轮城就被定义为一个将被打造成西海湾国际港口都会中心的项目，使其成为商务、文化密集流通的城中之城。可以想象，随着这一系列项目的全部完工，它将开创厦门以海洋为背景、以海陆互动休闲度假为内涵的崭新生活方式，把邮轮生活搬到岸上来。
目前邮轮多不过夜
厦门市市长刘赐贵表示，厦门旅游目前正在朝着以邮轮经济为代表的高端旅游产业方向发展，除了已经建成能接待世界最大邮轮的现代化邮轮码头外，还将大力推动适应邮轮旅游的配套政策调研，不断加强对邮轮市场的开发和拓展。
2006年9月，在厦门市委、市政府的关心下，由中国国际旅行社总社、厦门港务控股集团、厦门旅游集团三方合资，成立了中国国旅（厦门）国际旅行社有限公司，专门负责邮轮的接待业务。该社长期以来与世界各大邮轮公司保持着友好联系。截至目前，已成功接待荷兰籍豪华国际邮轮“斯特丹姆”号，美国海运邮轮公司超豪华邮轮“海运之神”号以及丽星邮轮旗下的“宝瓶星”号和“天秤星”号，积累了丰富的接待经验。
对于未来他们充满了期待，据该旅行社的一位负责人介绍，近年来，厦门的邮轮接待量有了较大的增长。从2001年至2006年，五年间共接待国际邮轮旅客272330人次，航班数162班次；2007年截至10月份已接待27646人次，航班数22班次。不过目前邮轮在厦门停靠的时间都比较短，基本上不过夜。针对邮轮客人“短时间，大流量”的特点，他们一般只会安排客人到附近的景点旅游，例如鼓浪屿、南普陀等，这样给交通、服务都会带来不小的压力。但他们相信，随着政策的进一步开放和交流范围的进一步扩大，邮轮可以停靠更多的时间，他们可以把服务做得更好，提供更多的线路和产品供游客选择。
“2008年是国际邮轮到来的高峰期，厦门有资质也应该抢得一块市场。”厦门港务集团和平旅游客运有限公司总经理蔡培植透露，随着2008奥运会的到来，势必会引来各国邮轮的停靠。“厦门港也应积极备战这一市场。 ”
我国将成为全球邮轮经济重要新兴市场
日前，在厦门闭幕的“2007中国邮轮游艇发展大会上”，全球三大邮轮巨头的高管、中国11个沿海港口城市的代表以及国家相关部委的负责人共同描绘了邮轮游艇经济在中国发展的蓝图。
邮轮经济是指依靠现代邮轮旅游产业的发展拉动相关产业（造船、维修、港口、现代服务业等）的发展而形成的经济现象。邮轮经济最早诞生于20世纪60年代的北美，并在20世纪80年代后迅速成为世界各国经济增长的热点。自1980年以来，国际邮轮业平均以超过8%%的速度发展，成为国际旅游业发展的最大亮点。
按照世界旅游组织的统计，每接待一位国际游客的收入是740美元，而邮轮接待的收入则每人高达1341美元。据中国交通协会邮轮游艇分会测算，今年我国邮轮接待收入约为2.4亿美元，仅占世界全行业收入的1.3%%，一个巨大的市场还有待开发成为了共识。
此次大会传递出了一个明确的信号，即中国的邮轮经济将迎来一个全新的发展机遇。据介绍，根据交通部及国家发改委发布的《全国沿海港口布局规划》，我国沿海将打造5个规模化、集约化、现代化的邮轮及客运港口群体。同时，包括厦门在内的沿海城市也在积极准备迎接邮轮经济的到来，五大邮轮接待区域已经形成，一批国际化、现代化的港口码头及配套设施正在规划和建设。中国口岸协会会长叶剑预言，在不久的将来，中国必将成为全球邮轮经济的新兴市场和重要市场。
三、国内邮轮旅游经济的发展前景
全国重点港口城市整体发展前景
1、上海港口整体发展趋势
上海正从上、中、下游整体推进邮轮产业建设。在产业链上游，上海积极推动邮轮设计建造，与中船、芬坎蒂尼、招商局等深化战略合作，推动中船与嘉年华、芬坎蒂尼签订总价近50亿
美元
的“2+4”艘大型邮轮制造合同，国产大型邮轮制造正式启动。在产业链中游，上海推动邮轮总部基地建设，吸引占据全球82%市场份额的前四大邮轮公司--嘉年华集团、皇家加勒比集团、诺唯真集团、地中海邮轮先后在上海开启亚洲首航。在产业链下游，上海不断完善邮轮港购物休闲配套，近两年口岸出境免税店营业额年均1.2亿元。
随着上海市加大对邮轮旅游产业的资金、人力投入，未来上海市发展前景广阔，且将持续是中国邮轮旅游行业的第一大市场。
2、厦门市邮轮旅游行业发展趋势
目前，厦门国际邮轮母港正在升级“2.0版本”。未来几年，厦门将投入上百亿元建设全新的邮轮母港。其中，母港岸线长度超过1400米，可同时停靠3-4艘中大型邮轮，并可满足22万吨的世界大型豪华邮轮的靠泊;规划建筑面积超过100万平方米，实现"船、港、旅"三位一体发展。
伴随着丽星“双子星”号正式开卖，厦门打造出全国首个以“邮轮+”为主导的海铁联运、海空联运发展模式。2018年6月出台《关于促进厦门自贸试验区邮轮船供服务业发展的暂行办法》，进一步强化厦门邮轮产业邮轮物资供应链，吸引国际邮轮来厦常态化，推动国际邮轮在厦门就地采购或者中转直供，助力厦门邮轮产业加速发展。
3、天津市邮轮旅游业总体发展趋势
天津国际邮轮母港是中国北方重要的国际邮轮母港，拥有丰富的腹地旅游资源和较广的客源市场。2017年12月28日起，天津国际邮轮母港正式对奥地利、俄罗斯、美国、澳大利亚、韩国等53个国家持有国际旅行证件和144小时内确定日期、座位，前往第三国(地区)联程客票的外国人，实施过境免办签证政策。政策的带动下，未来以邮轮为出行方式来到天津旅游的游客量将会大幅提升。
4、深圳市邮轮旅游行业整体发展趋势
深圳具有发展邮轮产业的雄厚基础，发展邮轮经济是深圳紧抓粤港澳大湾区建设战略机遇、推进港口转型升级的具体举措，也是落实水路交通与旅游融合发展的具体实践，将对深圳乃至粤港澳大湾区人员往来、旅游业发展起到积极的促进作用，深圳发展邮轮旅游产业前景良好。
新冠疫情对邮轮旅游行业的影响
2020年春节期间，本是邮轮旅游市场火爆之时，一场新型冠状病毒感染的肺炎疫情发作猛烈。世界卫生组织将此次疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件(PHEIC)。随着“世界梦”号邮轮和“钻石公主”号邮轮分别确诊新冠肺炎病例，疫情对邮轮业的影响已扩展到了全球，预计全球2021年新冠疫情得到控制之后，邮轮旅游行业才有望复苏。
在中国邮轮产业发展转向“提质增效”和邮轮全产业链实质性启动的关键时期，突如其来的疫情给中国邮轮旅游产业甚至是整个亚太地区的邮轮旅游产业蒙上了厚重的阴影。为控制疫情蔓延，政府宣布延长企业复工时间，邮轮航次何时重启仍是未知，疫情考验着邮轮企业面对突发应急事件的应对能力和政府调控、部署、引导能力。邮轮行业各方应如何度过此次难关，如何提高自身的“免疫力”，如何重新“扬帆启航”，在行业复苏后快速实现中国邮轮产业在全球范围内的同频同步，这场全行业的战“疫”同样也是当前阶段中国邮轮旅游产业面临的艰辛历练。
——以上数据来源于前瞻产业研究院《中国邮轮旅游行业发展前景预测与投资战略规划分析报告》。
四、分析邮轮旅游市场特征及发展趋势。
中国邮轮行业发展放缓
2019年中国邮轮市场处于波动性变化形势，2019年全国沿海邮轮共接待国际邮轮811艘次，邮轮出入境旅客合计4164599人次。其中母港邮轮735艘次，母港旅客3986028人次;访问港邮轮76艘次，访问旅客178571人次。
各大邮轮港中，上海、天津、广州邮轮港旅客接待量仍位于前三，上海、厦门、天津邮轮港邮轮接待量仍位于前三。2018和2019年全国邮轮靠泊艘次数与出入境人次数首次下跌，但可以看到出入境人次降幅远低于靠泊艘次数降幅，这是因各邮轮公司运力优化而来，意味着中国邮轮市场已经告别简单增长而进入理性发展阶段。
而港口游客接待量方面，2019年，我国邮轮出入境旅客合计416.46万人次，同比下降-14.78%。其中母港旅客398.60万人次，同比减少15.44%;访问港旅客17.86万人次，同比增长3.18%。
全国重点港口城市整体发展前景
1、上海港口整体发展趋势
上海正从上、中、下游整体推进邮轮产业建设。在产业链上游，上海积极推动邮轮设计建造，与中船、芬坎蒂尼、招商局等深化战略合作，推动中船与嘉年华、芬坎蒂尼签订总价近50亿
美元
的“2+4”艘大型邮轮制造合同，国产大型邮轮制造正式启动。在产业链中游，上海推动邮轮总部基地建设，吸引占据全球82%市场份额的前四大邮轮公司--嘉年华集团、皇家加勒比集团、诺唯真集团、地中海邮轮先后在上海开启亚洲首航。在产业链下游，上海不断完善邮轮港购物休闲配套，近两年口岸出境免税店营业额年均1.2亿元。
随着上海市加大对邮轮旅游产业的资金、人力投入，未来上海市发展前景广阔，且将持续是中国邮轮旅游行业的第一大市场。
2、厦门市邮轮旅游行业发展趋势
目前，厦门国际邮轮母港正在升级“2.0版本”。未来几年，厦门将投入上百亿元建设全新的邮轮母港。其中，母港岸线长度超过1400米，可同时停靠3-4艘中大型邮轮，并可满足22万吨的世界大型豪华邮轮的靠泊;规划建筑面积超过100万平方米，实现"船、港、旅"三位一体发展。
伴随着丽星“双子星”号正式开卖，厦门打造出全国首个以“邮轮+”为主导的海铁联运、海空联运发展模式。2018年6月出台《关于促进厦门自贸试验区邮轮船供服务业发展的暂行办法》，进一步强化厦门邮轮产业邮轮物资供应链，吸引国际邮轮来厦常态化，推动国际邮轮在厦门就地采购或者中转直供，助力厦门邮轮产业加速发展。
3、天津市邮轮旅游业总体发展趋势
天津国际邮轮母港是中国北方重要的国际邮轮母港，拥有丰富的腹地旅游资源和较广的客源市场。2017年12月28日起，天津国际邮轮母港正式对奥地利、俄罗斯、美国、澳大利亚、韩国等53个国家持有国际旅行证件和144小时内确定日期、座位，前往第三国(地区)联程客票的外国人，实施过境免办签证政策。政策的带动下，未来以邮轮为出行方式来到天津旅游的游客量将会大幅提升。
4、深圳市邮轮旅游行业整体发展趋势
深圳具有发展邮轮产业的雄厚基础，发展邮轮经济是深圳紧抓粤港澳大湾区建设战略机遇、推进港口转型升级的具体举措，也是落实水路交通与旅游融合发展的具体实践，将对深圳乃至粤港澳大湾区人员往来、旅游业发展起到积极的促进作用，深圳发展邮轮旅游产业前景良好。
新冠疫情对邮轮旅游行业的影响
2020年春节期间，本是邮轮旅游市场火爆之时，一场新型冠状病毒感染的肺炎疫情发作猛烈。世界卫生组织将此次疫情列为“国际关注的突发公共卫生事件(PHEIC)。随着“世界梦”号邮轮和“钻石公主”号邮轮分别确诊新冠肺炎病例，疫情对邮轮业的影响已扩展到了全球，预计全球2021年新冠疫情得到控制之后，邮轮旅游行业才有望复苏。
在中国邮轮产业发展转向“提质增效”和邮轮全产业链实质性启动的关键时期，突如其来的疫情给中国邮轮旅游产业甚至是整个亚太地区的邮轮旅游产业蒙上了厚重的阴影。为控制疫情蔓延，政府宣布延长企业复工时间，邮轮航次何时重启仍是未知，疫情考验着邮轮企业面对突发应急事件的应对能力和政府调控、部署、引导能力。邮轮行业各方应如何渡过此次难关，如何提高自身的“免疫力”，如何重新“扬帆启航”，在行业复苏后快速实现中国邮轮产业在全球范围内的同频同步，这场全行业的战“疫”同样也是当前阶段中国邮轮旅游产业面临的艰辛历练。
——以上数据来源于前瞻产业研究院《中国邮轮旅游行业发展前景预测与投资战略规划分析报告》。
五、国际邮轮城怎么样？好不好？值不值得买？
楼盘名称：厦门国际邮轮城
城市：厦门
楼盘位置：疏港路西侧、东渡冷冻厂南侧
开发商：厦门港务地产有限公司
建筑类型：高层,板楼,
公交线路：公交：11、22、26、43、66、71、72、810、808等公交车
其他交通方式：公交：11、22、26、43、66、71、72、81
规划信息：其占地面积为103000平方米，容积率，绿化率35%，共0栋楼，停车位
周边配套：购物中心： 东渡商场、闽客隆
中、小学： 东渡中学、湖里二小、东渡小学
医院： 东渡卫生所
邮 政 局： 东渡邮电局
幼 儿 园： 东渡幼儿园
银行： 农、工行、中国银行
景观： 看山 看湖 看海
（所载信息仅供参考，最终以售楼处信息为准。）
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